喜忧参半的万科中报：销售额降速收窄，何时迎拐点？

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       喜忧参半的万科中报：销售额降速收窄，何时迎拐点？　　文 | 新浪财经 徐苑蕾

　　2023年地产困境加剧，楼市未见好转，曾经和万科齐头并进的多家民企已经倒在黎明前，而高喊着“活下去”的万科，则交出了近20年来首份营收和利润均下降的半年报。

　　万科A的股价今年也已经下跌超过20%，以至于公司主动终止了150亿定增计划，避免对股价进一步施压。

　　郁亮直言，市场已经超跌了。房地产行业告别以增长论英雄的时代，一直自称是“农民”的万科，还有多久才能等到新的春天？

　　营收利润双降，毛利率跌至低位

　　房地产行业环境持续下行，即便依然保持行业龙头的位置，万科的业绩也不可避免出现下滑。

　　2023年上半年，万科实现营业收入2008.9亿元，同比下滑2.91%，归母净利润98.7亿元，同比下降19.4%，扣非归母净利润87.03亿元，同比下降25.93%。这是近20年来万科中期营收和净利润首次双降。

　　业绩下滑的背后，主要是由于万科开发业务结算规模和利润率的走低。财报数据显示，上半年，万科境内开发业务实现结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%，税前结算毛利率为20.3%，同比下降1.6个百分点。

　　在业绩会上，万科董事会主席郁亮坦言，“目前市场处于胶着状态，已经跌过头了”。万科总裁兼首席执行官祝九胜则称，“公司经营安全没问题，但短期利润面临压力。”

　　万科在A股上市逾30年。回顾历史数据，万科半年报出现营收、净利双降的次数屈指可数，仅曾发生在1994年、1996年和2002年。

　　与当下情况最为类似的是1994年，彼时为了抑制经济过热，整顿房地产市场，国内实行紧缩银根、控制信贷规模等政策，让原先高速增长的经济急踩刹车。

　　目前来看，今年上半年万科整体盈利水平已经跌至同期新低。上半年，万科毛利率为18.87%，跌破20%的关口，在去年同期20.46%的基础上进一步下滑1.59个百分点，净利润率为7.55%，同比下滑1.21个百分点。

　　截至报告期末，万科合并报表范围内有3118.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约4884.4亿元，较上年末分别下降7.2%和7.8%。这意味着，万科结算收入增速或仍有进一步放缓的趋势。

　　销售金额降速收窄，拐点将至？

　　房地产市场的调整，除了带来业绩的波动外，还有销售规模的下降。2023年上半年，万科开发业务实现合同销售面积1297万平方米，同比增长0.5%，销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%。

　　不过，万科的销售情况或很快会出现拐点。因为相比起2022年同期，2023年上半年，万科销售面积的增速已经由负转正，销售金额的降速也大幅收窄。

　　近些年，郁亮将工作重点放在一线，并要求高管们都下沉至前线去干活。在2022年中期业绩会上，郁亮就曾表示，“过去几个月基本走遍了35个城市，各地督战，看看房子建得怎么样。”有万科员工也告诉新浪财经，万科在低谷期想了很多营销策略，比如将珠海打造成“小海南”，将地产项目拿到东北去卖。

　　拿地方面，对比去年同期的谨慎，今年上半年万科的投资有所加码。今年1-8月，万科累计获取新项目32个，项目总地价718.6亿元，权益地价总额约431亿元，投资金额中，一二线城市占比达到100%。

　　万科首席运营官刘肖在业绩会上表示，万科在调低投资强度的同时，也特别强调投资质量。据了解，在行业增长期，万科投资强度（投资额/销售额）达到40%—50%，而2022年降至约22%，今年1-8月约28%—29%。

　　“今年新获取的项目，股东IRR水平普遍在20%以上。此外，上半年万科投资兑现度提高到93%以上，新项目开盘时间大概在5个月左右。”刘肖称。

　　截至报告期末，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约10773.6万平方米。万科还参与了一批旧城改造项目，总计容建筑面积约382.7万平方米。

　　需要一提的是，万科经营活动产生的现金流量净额连续14年为正。今年上半年为18.6亿元，但对比去年同期的82.9亿元，则下降了77.5%。

　　股价下行，150亿增发戛然而止

　　与万科半年报一同发布的，还有万科终止A股定增的一纸公告。根据万科董事会秘书朱旭在业绩会上的介绍，万科A股增发的申请正式提交后得到监管部门的支持，之所以终止增发，是因为公司股价处于低位，机构投资人对此存有担忧。

　　今年2月，万科披露A股定增计划，拟通过定增募资不超过150亿元，募集资金净额用于补充流动资金，以及位于广州、杭州、珠海等11个地产项目。

　　目前，地产板块整体估值处于历史低点，A股地产指数上半年一度下跌近20%。截至8月31日收盘，万科A股价报13.64元/股，较2018年最高位的31.92元/股下滑近60%，今年以来公司股价降幅则超过20%。

　　明德汇理财师江国栋指出，目前房地产行业股价已经跌至冰点，若万科在股价低位增发股票，不仅对公司股价会造成下行压力，也会对市场造成一定影响。“很多机构股东都是反向融资，将手上的股票质押给银行，一旦万科股价跌至平仓位，股东就要补仓，这对其会构成比较大的财务压力。”江国栋说道。

　　事实上，早于今年3月，万科已率先完成H股配股，以每股13.05港元的价格募资约39.03亿港元，其中60%资金用于偿还公司的境外债务性融资，40%资金用于补充公司营运资金。

　　股权融资之外，万科也是目前债权融资渠道较为顺畅的民营房企。财报数据显示，从去年至今，万科境内累计发行信用债396亿，居行业第一梯队。

　　同时，万科的债务结构进一步优化，截至今年上半年末，公司有息负债合计3213.6亿元，其中一年内到期457.0亿元，占比14.2%，较年初下降6.3个百分点。公司持有货币资金1221.8亿元，现金短债比从年初的2.1倍升至2.7倍，净负债率为49.47%。